Säumiger Mieter, Zwangsräumung und Rechtsschutzversicherung

Das schlimmste Szenario für einen Vermieter ist nicht der durchgebrannte Boiler, sondern der Mieter, der seit Monaten nicht zahlt und auch nicht auszieht. In den letzten Jahren haben mehrere Medien den Ablauf einer Zwangsräumung und die Rolle der notariellen Urkunde beleuchtet, und als Makler sehe ich, dass die Frage der Vermieter in dieser Lage sehr praktisch ist: Wenn ich eine Rechtsschutzversicherung habe, zahlt sie dann den Anwalt, den Prozess und den Gerichtsvollzieher – und zahlt sie auch die notarielle Urkunde, die man bei Vertragsabschluss hätte errichten lassen sollen? Die beiden Instrumente werden oft vermischt, obwohl sie an unterschiedlichen Stellen ansetzen: Die Urkunde ermöglicht es, den Prozess zu überspringen, die Rechtsschutzversicherung trägt die Kosten eines bereits entstandenen Streits. Die Artikel zum Baustein für Immobilien- und Mietstreitigkeiten und zu Streitigkeiten um die Mietwohnung geben den allgemeinen Rahmen vor; hier geht es gezielt um den Fall des Mieters, der nicht zahlt und nicht auszieht.

Kurz gefasst:

Der Immobilien- und Mietbaustein der Rechtsschutzversicherung deckt typischerweise die Rechtskosten eines bereits entstandenen Mietstreits – Anwaltshonorar, Gerichtsgebühren, Sachverständige, bei manchen Bedingungen auch die Kosten der Zwangsvollstreckung –, und zwar in den Grenzen von Wartezeit, Limit und Entstehungszeitpunkt des Streits.
Die notarielle Auszugserklärung ist ein vorbeugendes Instrument: Ihre Gebühr zahlen die Parteien, und die Rechtsschutzbedingungen schließen die Erstellung von Urkunden typischerweise aus – dafür kann die Räumung ohne Prozess, mit Vollstreckungsklausel, eingeleitet werden.
Die ausgefallene Miete ersetzt keines der beiden Instrumente: Sie bleibt eine Schuld des Mieters, die im Mahnverfahren oder per Klage geltend gemacht werden muss – die Rechtsschutzversicherung kann bei den Kosten dafür helfen, den Betrag selbst zahlt sie nicht an Ihrer Stelle.

Der Mieter zahlt nicht: Was passiert nach dem Gesetz?

Die erste Phase entscheidet sich nicht vor Gericht, sondern auf dem Papier. Nach § 25 des Gesetzes Nr. LXXVIII von 1993 über die Miete von Wohnungen und Räumlichkeiten (Wohnungsgesetz, lakástörvény) gilt: Zahlt der Mieter die Miete bei Fälligkeit nicht, muss der Vermieter ihn schriftlich – unter Hinweis auf die Folgen – zur Zahlung auffordern; kommt der Mieter der Aufforderung nicht innerhalb von acht Tagen nach, kann der Vermieter innerhalb weiterer acht Tage schriftlich kündigen. Die Kündigung kann zum letzten Tag des Monats erklärt werden, der auf den versäumten Stichtag folgt, und die Kündigungsfrist darf nicht kürzer als fünfzehn Tage sein. Die Einzelheiten des Mietvertrags – etwa die Fälligkeit der Miete – beeinflussen die Berechnung der Fristen, daher lohnt es sich, auch den eigenen Vertrag zur Hand zu nehmen – doch das Wesentliche bleibt gleich: Ein mündliches „Zahl oder zieh aus“ ist keine Kündigung, ein datierter, nachweislich zugestellter Brief schon. Ist die Kündigung wirksam geworden und bleibt der Mieter trotzdem, nutzt er die Wohnung von da an ohne Rechtsgrund: Nach § 20 des Wohnungsgesetzes muss er dem Berechtigten ein Nutzungsentgelt zahlen, das der Höhe der Miete entspricht und nach Ablauf von zwei Monaten ab Beginn der rechtsgrundlosen Nutzung erhöht werden kann. Was der Vermieter nicht tun darf: das Schloss austauschen, die Sachen ausräumen, den Strom abstellen lassen. Das ist verbotene Eigenmacht und kann unter Umständen auch strafrechtliche Folgen haben, unabhängig davon, wie viel der Mieter schuldet. Von hier an laufen zwei getrennte Ansprüche parallel: die Geldforderung – Mietrückstand, Nutzungsentgelt, Rückstände bei den Versorgungskosten –, die typischerweise im Mahnverfahren (fizetési meghagyás) oder per Klage geltend gemacht werden kann, und die Räumung, also dass der Mieter die Wohnung tatsächlich verlässt.

Zwei Wege zur Räumung: Prozess oder notarielle Urkunde

Liegt kein vollstreckbarer Titel vor, muss der Vermieter auf Räumung der Wohnung klagen; nach dem rechtskräftigen Urteil führt ein Gerichtsvollzieher (végrehajtó) die Räumung durch. Das dauert Monate, und in der Zwischenzeit läuft das Nutzungsentgelt weiter auf. Der andere Weg ist die notarielle Urkunde. Zwei Formen haben sich verbreitet: Entweder wird der gesamte Mietvertrag notariell beurkundet, oder der Mieter gibt eine gesonderte, einseitige Verpflichtungserklärung ab – umgangssprachlich die Auszugserklärung (kiköltözési nyilatkozat) –, in der er sich verpflichtet, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses zu verlassen. Nach § 23/C des Gesetzes Nr. LIII von 1994 über die gerichtliche Zwangsvollstreckung (Vht.) versieht der Notar, der die Urkunde errichtet hat, die notarielle Urkunde mit einer Vollstreckungsklausel, wenn sie die Verpflichtungserklärung, den Namen des Berechtigten und des Verpflichteten, Gegenstand, Umfang und Rechtsgrund der Verpflichtung sowie Art und Frist der Erfüllung enthält. In diesem Fall entfällt die Räumungsklage: Der Vermieter beantragt nach Wirksamwerden der Kündigung die Klausel beim Notar, und der Gerichtsvollzieher wird tätig. Ein wichtiges Detail: Da die Auszugspflicht von der Beendigung des Mietverhältnisses abhängt, ist nach § 23/C Abs. 2 Vht. für die Vollstreckbarkeit außerdem erforderlich, dass der Eintritt dieser Bedingung durch eine öffentliche Urkunde nachgewiesen wird – in der Praxis wird deshalb auch die Kündigung notariell beurkundet oder über einen Notar zugestellt, und die Klausel kann erst nach Ablauf der Erfüllungsfrist beantragt werden. Drei Dinge sollten Sie jedoch wissen. Erstens: Die Kosten der Zwangsvollstreckung streckt die Partei vor, die die Vollstreckung beantragt, und sie werden nur erstattet, wenn sie beim Mieter eingetrieben werden können. Zweitens: Nach dem Vht. wird die Räumung von Wohnimmobilien in der Winterperiode – zwischen dem 15. November und dem 30. April – grundsätzlich aufgeschoben, mit den im Gesetz aufgezählten Ausnahmen; die tatsächliche Räumung kann sich dadurch um Monate verschieben. Drittens: Die Gebühr der notariellen Urkunde legt die Verordnung des Justizministeriums (IM) über die Notargebühren fest, und zwar nach dem Geschäftswert – Miethöhe und Laufzeit; ob der Vermieter oder der Mieter sie trägt, hängt von der Vereinbarung der Parteien ab. Diese Kosten entstehen bei Vertragsabschluss, wenn es noch keinerlei Streit gibt – und genau deshalb sind sie keine Versicherungsfrage.

Was davon deckt die Rechtsschutzversicherung?

Die Rechtsschutzversicherung bezahlt nicht die Schulden des Mieters, sondern die Rechtskosten des Streits. Die Immobilien-Rechtsschutzbausteine auf dem ungarischen Markt decken typischerweise Rechtsstreitigkeiten aus dem Mietvertrag – auf Vermieterseite also auch die Geltendmachung des Rückstands und den Räumungsanspruch –, und zu den gedeckten Kosten gehören typischerweise das Anwaltshonorar, die Gerichtsgebühren, die Kosten für Zeugen und gerichtlich bestellte Sachverständige sowie bei Prozessverlust die Prozesskosten der Gegenseite. Die Zwangsvollstreckung dagegen ist nicht in allen Bedingungen enthalten. Ein ungarisches Produktinformationsblatt – das zum LegitiMo Ingatlanvédő JogSzerviz – nennt in seinem umfangreicheren Paket ausdrücklich Rechtsstreitigkeiten aus der Verletzung von Miet- und Pachtverträgen sowie den Besitzschutz und unter den gedeckten Kosten auch „die Erstattung der Kosten des Vollstreckungsverfahrens und der Vollstreckung“; dasselbe Dokument sieht eine Wartezeit von drei Monaten vor und beschränkt den räumlichen Geltungsbereich auf Ungarn. Andere Bedingungen können die Vollstreckung begrenzen – etwa auf einen Vollstreckungsversuch oder auf einen Teil der Deckungssumme –, deshalb ist das die Zeile, deren genauen Wortlaut Sie in Ihren eigenen Bedingungen nachlesen müssen. Was typischerweise nicht enthalten ist: die vorbeugende Erstellung von Urkunden. Dasselbe Produktinformationsblatt schließt das Aufsetzen von Verträgen im Zusammenhang mit Immobilien aus und zählt die Notargebühr nicht zu den gedeckten Kosten – die Errichtung der Auszugserklärung bleibt also eine eigene Investition des Vermieters. Die Rechtsberatungs-Hotline ist dagegen in vielen Bedingungen Teil der Leistung und kann sich gut eignen, um einen Mietvertrag durchzusprechen. Drei weitere Grenzen: der Zeitpunkt, zu dem der Streit entstanden ist – hat die Nichtzahlung schon vor Vertragsabschluss oder während der Wartezeit begonnen, schließen die Bedingungen den Fall typischerweise aus –, die Prüfung der Erfolgsaussichten sowie der Umstand, dass vor der Beauftragung eines Anwalts die Zustimmung des Versicherers einzuholen ist. Einen vollständigen Überblick über die Kosten gibt der Artikel Kostenlandkarte.

Wie greift beides in der Praxis ineinander?

Es gibt drei typische Konstellationen. Mit Rechtsschutzversicherung, aber ohne notarielle Urkunde führt der Weg über Zahlungsaufforderung und Kündigung, dann über die Meldung beim Versicherer, das Mahnverfahren für den Rückstand und die Räumungsklage bis schließlich zur Zwangsvollstreckung – der Versicherer trägt nach den Bedingungen und bis zur Höhe des Limits die Rechtskosten, der Mietausfall ist jedoch nicht der Verlust des Versicherers, sondern Ihr eigener, solange die Miete beim Mieter nicht eingetrieben werden kann. Mit Urkunde, aber ohne Rechtsschutzversicherung entfällt der Prozess, doch den Anwalt, die Klausel und den Vorschuss für die Vollstreckung zahlen Sie aus eigener Tasche; und wenn der Mieter die Vollstreckung anficht – mit einem Einspruch (kifogás) oder einer Klage auf Einstellung der Zwangsvollstreckung –, ist das wieder ein Rechtsstreit, auf eigene Kosten. Haben Sie beides, überspringt die Urkunde die längste Phase, und die Rechtsschutzversicherung trägt die Kosten der strittigen Teile und – je nach Bedingungen – der Zwangsvollstreckung. Die typischen Fehler sind dieselben, die ich auch bei anderen Fällen sehe: ein mündlicher oder unvollständiger Vertrag, eine nicht dokumentierte Zahlungsaufforderung, Eigenmacht, der Abschluss der Rechtsschutzversicherung erst dann, wenn der Mieter bereits nicht mehr zahlt – dann besteht wegen der Wartezeit und des Ausschlusses vorvertraglicher Fälle kein Versicherungsschutz –, sowie die Beauftragung eines Anwalts ohne Rücksprache mit dem Versicherer.

Was sollten Sie als Vermieter tun?

Wenn Sie jetzt vermieten: ein schriftlicher Vertrag, ein detailliertes Übergabeprotokoll – und denken Sie über die notarielle Urkunde nach; ob sich ihre Gebühr lohnt, lässt sich gemessen an Miethöhe und Risiko entscheiden, dazu können Anwalt und Notar Auskunft geben. Den Immobilienbaustein der Rechtsschutzversicherung sollten Sie in einer ruhigen Phase abschließen, noch vor der Vermietung, und in den Bedingungen drei Zeilen suchen: ob die Vermieterseite erfasst ist, was zu den Vollstreckungskosten steht und wie lang die Wartezeit ist. Wenn es bereits Probleme gibt: Erklären Sie Zahlungsaufforderung und Kündigung gemäß Gesetz und Vertrag schriftlich und nachweisbar, und melden Sie den Rechtsschutzfall über die eigene Hotline des Versicherers, bevor Sie einen Anwalt beauftragen – das ist der vorrangige Weg der Meldung. Wenn Sie mir Ihre Bedingungen schicken, sehe ich nach, ob der Vermieterschutz und die Vollstreckungskosten enthalten sind; bei einem festgefahrenen oder strittigen Fall helfe ich in Ihrem Auftrag, wo ich kann. Der Versicherer zahlt nur für das, was nach Ihrem Vertrag ein Versicherungsfall ist – deshalb lautet die Frage für Vermieter nicht, ob sie eine Rechtsschutzversicherung haben, sondern ob diese den Mietstreit und die Zwangsvollstreckung umfasst.

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Quellen

Dieser Artikel dient der Information, enthält allgemeine Angaben und stellt weder ein Angebot noch eine Versicherungsberatung dar. Den genauen Inhalt der Versicherungsverträge bestimmen die jeweils gültigen Versicherungsbedingungen der Versicherer. Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung; bei der Beendigung des Mietverhältnisses und bei der Zwangsvollstreckung kann die Mitwirkung eines Anwalts bzw. – wegen der notariellen Urkunde – eines Notars angebracht sein.

Der Mieter zahlt nicht und zieht nicht aus: Deckt die Rechtsschutzversicherung die Kosten der Zwangsräumung?