Egy bérbeadó legrosszabb forgatókönyve nem a kiégett bojler, hanem a bérlő, aki hónapok óta nem fizet, és nem is költözik. Az elmúlt években több lap is végigvette a kilakoltatás menetét és a közjegyzői okirat szerepét, és alkuszként azt látom, hogy a bérbeadók kérdése ilyenkor nagyon gyakorlati: ha van jogvédelmi biztosításom, kifizeti-e az ügyvédet, a pert, a végrehajtót – és fizeti-e azt a közjegyzői okiratot, amelyet a szerződéskötéskor kellett volna elkészíttetni? A két eszköz gyakran összemosódik, pedig más a helyük: az okirat a per kihagyását teszi lehetővé, a jogvédelmi biztosítás a már kialakult vita költségeit viseli. Az ingatlan- és bérleti viták modulja és az albérleti viták cikk az általános kereteket adja; itt kifejezetten a nem fizető, nem költöző bérlő esete következik.
- A jogvédelmi biztosítás ingatlan-bérleti modulja jellemzően a már kialakult bérleti vita jogi költségeit fedezi – ügyvédi munkadíj, illeték, szakértő, egyes feltételeknél a végrehajtás költsége –, a várakozási idő, a limit és a vita keletkezési időpontja keretei között.
- A közjegyzői kiköltözési nyilatkozat megelőző eszköz: a díját a felek fizetik, a jogvédelmi feltételek az okiratszerkesztést jellemzően kizárják – cserébe a kiürítés per nélkül, végrehajtási záradékkal indulhat.
- Az elmaradt bérleti díjat egyik eszköz sem pótolja: az a bérlő tartozása marad, amelyet fizetési meghagyással vagy perrel kell érvényesíteni – a jogvédelem ennek a költségében segíthet, az összeget nem fizeti meg Ön helyett.
Nem fizet a bérlő: mi történik a törvény szerint?
Az első szakasz nem a bíróságon, hanem papíron dől el. A lakások és helyiségek bérletéről szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (lakástörvény) 25. §-a szerint ha a bérlő a lakbért az esedékességkor nem fizeti meg, a bérbeadó köteles őt – a következményekre figyelmeztetve – írásban felszólítani; ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondhat. A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat, és a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál. A bérleti szerződés részletei – például a lakbér esedékessége – befolyásolják a határidők számítását, ezért a saját szerződését is érdemes elővenni – de a lényeg ugyanaz: a szóbeli „fizess vagy költözz” nem felmondás, a dátumozott, igazoltan kézbesített levél az. Ha a felmondás hatályosult, és a bérlő marad, onnantól jogcím nélküli lakáshasználó: a lakástörvény 20. §-a szerint a jogosultnak használati díjat köteles fizetni, amely a lakbérrel azonos összeg, és a jogcím nélküli használat kezdetétől számított két hónap elteltével emelhető. Amit a bérbeadó nem tehet: zárat cserélni, a holmit kipakolni, az áramot lekapcsoltatni. Ez tilos önhatalom, és adott esetben büntetőjogi következménye is lehet, függetlenül attól, mennyivel tartozik a bérlő. Innentől két külön igény fut párhuzamosan: a pénzkövetelés – hátralék, használati díj, közüzemi tartozás –, amelyet jellemzően fizetési meghagyással vagy perrel lehet érvényesíteni, és a kiürítés, vagyis hogy a bérlő ténylegesen elhagyja a lakást.
Két út a kiürítésig: per vagy közjegyzői okirat
Ha nincs végrehajtható okirat, a bérbeadónak a lakás kiürítése iránt pert kell indítania; a jogerős ítélet után végrehajtó foganatosítja a kiköltöztetést. Ez hónapokban mérhető, és közben a használati díj tovább halmozódik. A másik út a közjegyzői okirat. Két formája terjedt el: vagy a teljes bérleti szerződést foglalják közjegyzői okiratba, vagy a bérlő külön, egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot tesz – ez a köznyelvben a kiköltözési nyilatkozat –, amelyben vállalja, hogy a bérlet megszűnésekor a lakást elhagyja. A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) 23/C. §-a szerint az okiratot készítő közjegyző végrehajtási záradékkal látja el a közjegyzői okiratot, ha az tartalmazza a kötelezettségvállalást, a jogosult és a kötelezett nevét, a kötelezettség tárgyát, mennyiségét és jogcímét, valamint a teljesítés módját és határidejét. Ilyenkor a kiürítési per kimarad: a bérbeadó a felmondás hatályosulása után a közjegyzőtől kéri a záradékot, és a végrehajtó jár el. Egy lényeges részlet: mivel a kiköltözési kötelezettség a bérlet megszűnésétől függ, a Vht. 23/C. § (2) bekezdése szerint a végrehajthatósághoz az is kell, hogy e feltétel bekövetkezését közokirat tanúsítsa – a gyakorlatban ezért a felmondást is közjegyzői okiratba foglalják vagy közjegyzővel kézbesíttetik, a záradék pedig csak a teljesítési határidő lejárta után kérhető. Három dolgot azonban érdemes tudni. Először: a végrehajtás költségeit a végrehajtást kérő előlegezi, és az csak akkor térül meg, ha a bérlőn behajtható. Másodszor: a Vht. a lakóingatlan kiürítését a téli időszakban – november 15. és április 30. között – főszabály szerint elhalasztja, a törvényben felsorolt kivételekkel, így a tényleges kiköltöztetés hónapokat csúszhat. Harmadszor: a közjegyzői okirat díját a közjegyzői díjszabásról szóló IM rendelet határozza meg, az ügyérték – a bérleti díj és a tartam – alapján; hogy ezt a bérbeadó vagy a bérlő állja, a felek megállapodásán múlik. Ez a költség a szerződéskötéskor merül fel, amikor még nincs semmilyen vita – és éppen ezért nem biztosítási kérdés.
Mit fedez ebből a jogvédelmi biztosítás?
A jogvédelmi biztosítás nem a bérlő tartozását fizeti ki, hanem a vita jogi költségeit. Az ingatlan-jogvédelmi modulok a hazai piacon jellemzően a bérleti szerződésből eredő jogvitákat fedezik – bérbeadói oldalon tehát a hátralék érvényesítését és a kiürítés iránti igényt is –, a fedezett költségek közé pedig jellemzően az ügyvédi munkadíj, az illeték, a tanú és a kirendelt szakértő díja, pervesztesség esetén az ellenérdekű fél perköltsége tartozik. A végrehajtás már nem minden feltételben szerepel. Egy hazai termékismertető – a LegitiMo Ingatlanvédő JogSzerviz – a bővebb csomagjában nevesíti a bérleti és haszonbérleti szerződések megsértéséből eredő jogvitákat és a birtokvédelmet, a fedezett költségek között pedig „a végrehajtási eljárás és a végrehajtás költségeinek térítését” is; ugyanez a dokumentum három hónapos várakozási időt ír elő, és Magyarországra szűkíti a területi hatályt. Más feltételek a végrehajtást korlátozhatják – például egy végrehajtási kísérletre vagy a fedezeti összeg egy részére –, ezért ez az a sor, amelyet a saját feltételében szó szerint meg kell keresnie. Ami jellemzően nincs benne: a megelőző okiratszerkesztés. Ugyanez a termékismertető az ingatlannal kapcsolatos szerződések megírását kizárja, és a közjegyzői díjat nem sorolja a fedezett költségek közé – vagyis a kiköltözési nyilatkozat elkészíttetése a bérbeadó saját befektetése marad. A jogi tanácsadás-vonal viszont sok feltételben része a szolgáltatásnak, és egy bérleti szerződés átbeszélésére jó lehet. Három további korlát: a vita keletkezésének időpontja – ha a nemfizetés már a kötés előtt vagy a várakozási idő alatt elkezdődött, a feltételek jellemzően kizárják –, a kilátásosság vizsgálata, valamint az, hogy az ügyvédi megbízás előtt a biztosító hozzájárulását kell kérni. A költségek teljes térképét a költség-térkép cikk mutatja.
Hogyan áll össze a kettő a gyakorlatban?
Három tipikus felállás van. Ha van jogvédelem, de nincs közjegyzői okirat, az út a felszólítás és a felmondás, majd a bejelentés a biztosítónál, a fizetési meghagyás a hátralékra, a kiürítési per és végül a végrehajtás – a biztosító a feltételek szerint és a limit erejéig a jogi költségeket viseli, a kiesett bérleti díj azonban nem a biztosító vesztesége, hanem az Öné, amíg a bérlőn be nem hajtható. Ha van okirat, de nincs jogvédelem, a per kimarad, ám az ügyvédet, a záradékot és a végrehajtás előlegét saját zsebből fizeti; és ha a bérlő vitatja a végrehajtást – kifogással vagy a végrehajtás megszüntetése iránti perrel –, az ismét jogvita, saját költséggel. Ha mindkettő megvan, az okirat kihagyja a leghosszabb szakaszt, a jogvédelem pedig a vitás részek és – a feltétel szerint – a végrehajtás költségeit állja. A tipikus hibák ugyanazok, amelyeket más ügyeknél is látok: szóbeli vagy hiányos szerződés, nem dokumentált felszólítás, önhatalom, a jogvédelem megkötése akkor, amikor a bérlő már nem fizet – ilyenkor a várakozási idő és az előzmény-kizárás miatt a fedezet nem él –, valamint az ügyvéd megbízása a biztosító megkérdezése nélkül.
Mit tegyen bérbeadóként?
Ha most ad bérbe: írásbeli szerződés, részletes átadás-átvételi jegyzőkönyv, és gondolja végig a közjegyzői okiratot – a díja a bérleti díjhoz és a kockázathoz mérten dönthető el, erről ügyvéd és közjegyző tud tájékoztatni. A jogvédelem ingatlan-modulját nyugodt időszakban, a bérbeadás előtt érdemes megkötni, és a feltételben három sort megkeresni: szerepel-e a bérbeadói oldal, mit mond a végrehajtási költségről, és mekkora a várakozási idő. Ha már baj van: a felszólítást és a felmondást a törvény és a szerződés szerint, írásban és igazolható módon tegye meg, a jogesetet pedig a biztosító saját vonalán jelentse be, mielőtt ügyvédet bíz meg – ez a bejelentés elsődleges útja. Ha elküldi a feltételét, megnézem, benne van-e a bérbeadói fedezet és a végrehajtás költsége; elakadt vagy vitás ügynél az Ön megbízásából segítek, amiben tudok. A biztosító csak arra fizet, ami a szerződésében biztosítási esemény – ezért a bérbeadónál a kérdés nem az, hogy van-e jogvédelme, hanem hogy a bérleti vitára és a végrehajtásra szól-e.
Kérdés a saját bérbeadói helyzetére szabva? Foglaljon 20 perces díjmentes konzultációt →
Források
- 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról (lakástörvény) – 20. § használati díj, 25. § felmondás lakbér nem fizetése esetén
- 1994. évi LIII. törvény a bírósági végrehajtásról (Vht.) – 23/C. § közjegyzői okirat végrehajtási záradéka, lakóingatlan kiürítése és a téli moratórium
- LegitiMo Jogvédelmi Biztosító – Ingatlanvédő JogSzerviz jogvédelmi biztosítás termékismertető (bérleti viták, végrehajtási költség, kizárások, várakozási idő)
- Telex/G7 – Nem fizet és nem akar kiköltözni sem: hogyan segíthet a közjegyző lakásbérleti ügyekben?
- Economx – Hogyan küldjük rá a nem fizető bérlőre a végrehajtót? (2025. október)
